注文住宅購入前にしっかりマネープランをたてよう！住宅にかかる費用や税金、ローンについて

これから注文住宅の購入を検討している方のなかには、住宅建築の際にどのような費用が掛かるのかを知りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合においても、住宅ローンの金利種類は複数あるため、「どんなものが自分に合うのか見当が付かない」という方もいらっしゃるかと思います。

この記事では、注文住宅購入前に知っておくべき費用、税金、住宅ローンの金利種類について解説します。注文住宅を購入するための概算を立てる際に役立ててください。

注文住宅を建てる際にかかる費用の種類

注文住宅を建てる際、どのような費用が掛かるのかをあらかじめ知っておくことで、トータルの費用を算出し、注文住宅を建てる際のコストの目安を考えやすくなります。

ここでは主に掛かる費用の主な種類として、

・土地代
・八王子の坪単価

について解説します。

土地代

土地代は注文住宅を建てるうえで最も大きな費用と言えるでしょう。八王子のように都心から近い場所であれば、交通の便も良く、さらに人気のある場所であるため、見積もりを出す場合はやや高い金額で出すのが賢明です。

ほかにも、土地の形状や方角、面している道路などによっても価格に差が出ることもありますから、土地の総合的な良点を考慮したうえで見積もることが重要だと考えられます。すでに八王子市内に土地を所有している場合コストは掛からないものの、家を建てるための土台としてうまく機能しない場合などは土地改良を行う必要があるので留意しておきましょう。

坪単価（実際の八王子の坪単価）

八王子市内に注文住宅を建てる場合は、あらかじめ八王子市の坪単価を知る必要があります。坪単価は土地によって異なるため、価格の変動も交通の便や人気などによって高くなります。

SUUMO公式サイトで2021年12月初旬の八王子市内の坪単価を確認すると、一坪44.3万円と明記されています。さらに、低層住居専用地域相場の場合だと一坪38.3万円、それ以外の住居専用地域の場合だと一坪67.5万円と明記されています。

土地購入時にかかるその他の費用

土地購入時には別途費用が発生することも押さえておきたい重要な項目です。

ここでは

・登記移転費
・地盤改良費

の2つについて解説します。

登記移転費

登記移転費とは、不動産が変更された場合に必要な手続き費用のことを指します。登記移転費は主に以下の状況を迎えた場合に発生します。

・土地や建物を売買した場合
・土地や建物を遺贈や贈与された場合
・土地や建物を離婚によって財産分与した場合

土地購入の場合は、もともとの土地所有者から土地を購入したことにより持ち主が変更するため、ひとつめの項目に該当することから登記移転費が必要になるということです。

登記移転費は土地購入決済した日に登記移転費が発生することが多いため、「決済した日＝登記移転費も合わせて掛かる」といったイメージで覚えておくと良いでしょう。

地盤改良費

地盤改良費とは土地を購入した際、住宅を建てるための地盤には不向きと判断された場合に発生する費用のことを指します。

地盤改良は主に基礎の下にある地盤を固く補強する工事を言い、表層改良工法であればおよそ30万～50万円、柱状改良工法であればおよそ50万～80万円、鋼管杭工法であればおよそ100万～180万円と決まっています。

しかし、地盤改良費は実際に地盤調査を行わなければ正確な金額を出すことができませんから、予算を立てる場合にはハウスメーカーなどの専門業者から地盤資料を事前調査してもらうことが重要です。

建築費用

注文住宅を建てる場合、さらに建築費用が必要になることも忘れてはいけません。八王子で注文住宅を建てる場合、どれくらいの平均建築費用や仲介手数料が掛かるのかを見ていきましょう。

八王子の平均建築費用

八王子の平均建築費用は、新築の場合だと50坪前後で2,000万円前後と言われています。さらに100坪前後になると4,000万円以上とされています。

正面に道路があるのか、交通の便はどうかなど、立地条件によって大きく左右されるほか、八王子のブランドなどによってさらに高くなる場合があります。

仲介手数料

建築費用にはさらに仲介手数料も用意する必要があります。仲介手数料とは土地や建物を取引する仲介業者と契約を結ぶ際に、仲介業者へ支払う手数料のことです。

仲介業者が仲介するシーンは中古住宅が一般的と言われていますが、新築の土地を購入する場合でも、広告などで「媒介」「仲介」の表記がある土地に関しては仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が設けられています。

物件価格が400万円以上の場合は物件価格×3%＋6万円、さらに仲介手数料には消費税も発生されるため、実際に支払う金額は消費税分も上乗せされ、物件価格(税抜)×3.3％＋6万6,000円といった計算です。

どれくらいの仲介手数料が掛かるのか、具体的な数字を知りたい場合は、仲介業者に問い合わせて確認することが必須です。

住宅にかかる税金

注文住宅を建てるにあたり税金はかからないのでしょうか。実は、住宅を購入した時点で発生する税金と住宅購入後にかかる税金の2種類が必要になります。

ここでは住宅購入時と購入後でそれぞれ支払わなければならない税金について解説します。

購入時

住宅購入時の税金には以下の3つが必要になります。

・印紙税
・消費税
・登記の際に必要な登録免許税

ここでは3つの税金について解説します。

・印紙税
印紙税とは、住宅や土地を購入した場合に発行される契約書に貼るための収入印紙のことです。印紙税の額は契約内容と契約金額に応じて変動し、数百円～数万円の間が一般的です。

・消費税
土地に消費税がかかることはないのですが、住宅を建てる場合における費用のなかで消費税が必要になります。

具体的な費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・請負工事費
・建物の購入代金

これらの費用を支払う際に消費税も上乗せされて支払わなければならないため、おおよその金額×1.1で算出し、概算を出すと良いでしょう。

・登記の際に必要な登録免許税
登録免許税とは、土地や建物の権利を証明するための大切な登録に必要な税金です。
登録免許税には主に3つの種類があります。

・所有権保存登記
・所有権移転登記
・抵当権設定登記

各種必要な税金に関して解説しましたが、実は新築を建てる場合、税金の「軽減措置」が受けられることも忘れてはなりません。

新築で一戸建てを購入した場合、または一戸建てを新築するといった場合には、新築住宅を建築してから3年の間、建物部分の固定資産税額が半分に減額されます。

また、固定資産税評価額は3年ごとに見直しが行われ、建物は築年数も配慮して評価額が算出されることになっています。

このような背景により、年数を重ねるにつれて評価額は少しずつ低下し税額も減っていく、ということになります。

購入後

土地を取得した場合は「不動産取得税」がかかります。支払いは取得時の1回のみです。

不動産取得税は不動産の固定資産税評価額×税率で算出され、土地・建物それぞれに税率が課される決まりになっています。税率はどちらも3％と決められています。

くわえて一定の面積条件を満たした新築住宅を購入する場合においても、評価額から1,200万円の控除対象となり、税率は3％と高くなるものの、評価額が下がることによって負担は軽減されます。

住宅ローンについて

注文住宅を建てる際に住宅ローンの利用を考えると、どのような金利の種類があるか気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは住宅ローンの金利種類とそれぞれの違いについて解説します。

種類と違い

住宅ローンの金利種類は大きく分けて3つあります。

・固定金利型
固定金利型とは返済開始から完済まで金利が確定しているローンを指します。市場金利が事情によって変動しても借入金利が変わることはありません。

そのため返済金額が変動しないといったメリットもあるため、支出バランスや概算が立てやすく、返済計画が非常に立てやすいという特徴もあります。

・変動金利型
変動金利型とは返済期間内に定期的に金利が見直されてしまう住宅ローンです。市場金利が上がってしまえば住宅ローンの金利も同時に上がってしまい、市場金利が下降すれば住宅ローン金利も下がるといったイメージになります。

変動金利型は年に2回の見直しがあり、元利均等返済の場合だと返済する金額自体は5年ごとに見直されるのが一般的です。

・固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは返済開始から3年や5年などで金利を固定する年数を選ぶことができる住宅ローン金利で、設定した期間が終了した後は変動金利型に移行します。金融機関によっては、固定金利期間が終了した後も再度固定期間を継続できる場合もありますから、金融機関に確認してみると良いでしょう。

また住宅ローンの借入先の種類には「公的」と「民間」の2種類があります。

ひとつめは公的融資と呼ばれるタイプで、国が運営する独立行政法人、自治体などの公的機関が融資することを指します。その種類には、独立行政法人勤労者退職金共済機構の「財形持家転貸融資」や、独立行政法人住宅金融支援機構の「財形住宅融資」、地方自治体が行っている自治体融資が挙げられます。

2つめの民間融資は銀行、信用金庫などの民間金融機関が融資することを指します。民間融資のなかには不動産会社などが金融機関と提携して提供される住宅ローンがあるため、テレビや雑誌などでも目にすることが多いタイプと言えます。

民間融資には金利を優遇してくれるタイプがあるため、住宅購入を検討する方の多くは民間融資の利用を検討する場合が多いです。

金利タイプとメリット・デメリット

金利タイプには

・固定金利型
・変動金利型
・固定金利期間選択型

の3つがあることを紹介しました。
ここでは上記の金利タイプのメリットとデメリットについて解説します。

・固定金利型
固定金利型は市場金利が変動した場合でも借入金利が変動することがないため、返済のスケジュールが立てやすく、月々の出費の概算を立てやすいといったメリットがあります。全期間固定型を選べば、完済まで金利が変わることがない反面、金利が高い時期に借り入れをすると返済完了まで高金利が続くといったデメリットがあります。

・変動金利型
変動金利型の大きなメリットは、固定金利型に比べ金利が低く設定されていることです。市場金利が下がれば返済額も下がるため、効率よく返済できるといったメリットもあります。

しかし変動金利型は、金利によって返済額が変わってしまうといった特徴から、将来的に金利が上昇した場合に返済額が増えてしまうというデメリットも持ち合わせています。金利の見直しは年に2回行われていますが、見直した期間内に金利が上がっていれば返済額の元本との割合で調整されることになってしまいます。

要するに、同じ金額を返済していても、金利市場の変動によって元本がいつまで経っても減らない可能性をはらんでいるのが変動型金利のデメリットです。

・固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は固定金利型とメリット・デメリットは相違ありませんが、金融機関によっては指定した固定金利年数を終えても、再度固定金利期間を選択できる場合もありますから、金融機関に相談してみると良いでしょう。

返済方式

住宅ローンを組むにあたり、その返済方式について学ぶ必要があります。返済方式には以下の2つがあります。

・元利均等返済
元利均等返済とは住宅ローンを組んだ日から完済まで「毎月の返済額が一定」となる返済方式を指します。住宅ローンの借入金額の端数によって初回返済額や最終返済額が異なる場合がありますが、それ以外の期間は一定の返済額で返済していくことができます。

・元金均等返済
元金均等返済とは「元金の返済額が一定」となる返済方法を指します。
利息部分はローン残高をもとに計算されるためローン残高の多い初回返済額が一番高くなり、将来に向けて返済額が徐々に少なくなるのが特徴です。

必要な書類

住宅ローンを組むに際し、以下の書類が本審査で必要になります。

・住宅ローンを申し込む本人の確認ができる書類
・住宅ローンの申込書類
・前年度の収入を証明する書類
・勤務先を証明する書類
・家族に関する書類
・購入した土地や物件に関する書類
・その他状況に応じて必要となる書類

クレジットカードを申し込む場合と同じような書類と合わせて住宅ローンにまつわる書類が必要になります。どのような書類が適切であるかについては金融機関などで対応できる書類が異なるケースがありますが、

・免許証や保険証、個人番号カードなどの原本など
・印鑑証明書と印鑑
・源泉徴収票や課税証明書など
・住民票など家族構成がわかるもの
・売買契約書や物件のパンフレット

などが一般的とされています。

八王子で注文住宅を建てる時の補助金制度について

八王子で注文住宅を建てる場合、補助金制度が設けられています。八王子市の公式サイトによると、八王子市居住環境整備補助金制度が用意されています。

居住環境整備補助金申請手続きの流れは、まず事前相談票と申請書に記入し八王子市役所に提出します。八王子市役所の住宅政策課によって書類審査をし、決定された場合は契約の郵送で締結が行われます。

改修工事が実施され完了すると、完了した報告書を八王子市役所へ再度提出します。再度書類審査を行い承認されれば交付額確定通知書が交付され申請者の元へ送付、補助金が口座に振り込まれるといった流れになります。

住宅保険について

住宅を建てるのであれば住宅保険についても知識を取り入れておきたいものです。
ここでは住宅保険の種類や費用相場、選び方について解説します。

種類・費用相場

（200文字）
住宅保険とは主に

・火災保険
・家財保険
・地震保険

の3つがあり、火災や住宅に関する損害を補償する保険、火災によって家財家電製品などを補償する保険、地震が起因となり住宅の損害を補償する保険に分けられます。

保険費用は保険会社によって異なるため、どこまで補償してくれるのか、どのくらいの補償がでるのか、月々の保険料はどこが安いのかなどをしっかり調べておくことが大切です。

選び方

住宅保険の選び方で重要なポイントとして

・補償内容をどこまで広げるか
・保証額をいくらまでに設定するか
・どのくらいの期間保険をかけるか
・住宅保険の種類を知り、地域によって必要だと思える保険を選ぶ

の4つが挙げられます。

というのも、住宅保険の補償内容にはかけられる補償の対象物が増えれば増えるほど万が一に備えることができますが、その分月々の保険料も高くなってしまいます。

万が一に備え、どこまでを重点的に補償を確保したいかを熟考することで、損なく手厚い補償を受けられるようになるでしょう。

マネープランをしっかりたて、無理なく素敵なマイホームを手に入れよう

注文住宅を建てる場合、既に立てられた家を購入するよりも高額な費用が掛かります。さらに建築会社への費用なども高額になることから、用意しなければならないお金は住宅ローンでまかなう方も多いことでしょう。

注文住宅を建てる際には、どのような場面で費用がかかるのかを今一度復習し、マネープランを立てたうえで検討してくださいね。